Divisione ereditaria e immobili abusivi: la Cassazione conferma la nullità
18 agosto 2026
Introduzione
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, ha ribadito un principio fondamentale in tema di successioni e urbanistica: la divisione ereditaria che comprenda immobili abusivi è nulla. Questa sentenza offre chiarezza su un tema delicato che coinvolge migliaia di famiglie italiane e rappresenta un punto di riferimento per notai, avvocati e tecnici del settore.
L’orientamento della Suprema Corte conferma che, se da un lato il trasferimento per successione mortis causa non è colto da nullità, dall’altro lo scioglimento della comunione ereditaria costituisce un atto inter vivos soggetto alle regole previste per gli atti tra vivi. Ne consegue che, in presenza di immobili abusivi, la divisione non può essere portata a compimento se non dopo la regolarizzazione urbanistica o l’eliminazione materiale dell’abuso.
Il caso che ha portato alla sentenza
La vicenda trae origine da una comunione ereditaria regolata da un accordo di mediazione, in cui i coeredi intendevano procedere alla divisione di un patrimonio che includeva anche fabbricati privi dei requisiti urbanistici. La Corte d’Appello aveva inizialmente respinto la richiesta di annullamento, ritenendo che la divisione riguardasse soltanto i terreni e che i beni provenienti da successione fossero sottratti alle nullità urbanistiche.
La Cassazione ha invece censurato questa ricostruzione, evidenziando come fosse stato confuso il trasferimento mortis causa con il successivo scioglimento della comunione ereditaria. Il primo non ricade nella nullità urbanistica prevista per gli atti tra vivi; il secondo, al contrario, costituisce un negozio autonomo soggetto alle regole che sanzionano con la nullità le operazioni aventi a oggetto edifici abusivi.
La distinzione tra successione e divisione ereditaria
La Corte ha chiarito che la successione mortis causa non è colpita dalla nullità, ma il successivo accordo con cui i coeredi dividono il patrimonio è un negozio autonomo soggetto alle regole previste per gli atti tra vivi.
Ciò significa che:
- Il de cuius può trasmettere agli eredi anche immobili abusivi;
- Gli eredi diventano comproprietari dell’immobile abusivo;
- Non possono però dividere o alienare l’immobile senza prima regolarizzarlo.
La divisione ereditaria, pertanto, non può produrre un effetto giuridico — il trasferimento di proprietà di un bene abusivo — che è vietato ai privati nell’ambito della loro autonomia contrattuale.
I dati urbanistici non bastano
La Cassazione ha ricordato che neppure il giudice può produrre, attraverso una sentenza, un effetto che le parti non potrebbero ottenere mediante un valido contratto. Pertanto, una sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. non può trasferire la proprietà di un edificio quando manca la documentazione urbanistica richiesta dalla legge.
La verifica della regolarità edilizia costituisce una questione rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, perché tutela l’interesse pubblico al corretto assetto del territorio. Il giudice deve quindi accertare se i manufatti compresi nell’asse ereditario siano regolari, sanati oppure caratterizzati da difformità tali da renderli abusivi.
La normativa applicabile
La disciplina di riferimento è rappresentata da:
- Art. 40, comma 2, Legge 28 febbraio 1985, n. 47: prevede la nullità degli atti tra vivi aventi a oggetto immobili abusivi;
- Art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia): estende la nullità anche agli atti di scioglimento della comunione;
- Art. 713 Codice Civile: diritto del coerede di chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria;
- Art. 2932 Codice Civile: esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.
L’orientamento giurisprudenziale e dottrinale
La sentenza n. 21743/2026 si inserisce nel solco tracciato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 25021/2019, che aveva statuito una serie di principi di diritto in materia di scioglimento della comunione ereditaria.
Applicabilità della nullità agli atti di scioglimento della comunione
Le Sezioni Unite hanno superato l’orientamento pregresso (Cass., Sez. 2, n. 14764/2005), che escludeva l’applicabilità dell’art. 40, comma 2, L. 47/1985 agli atti di scioglimento della comunione. Hanno statuito che gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici abusivi sono soggetti a nullità se da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare, la concessione in sanatoria, copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione, dichiarazione sostitutiva di atto notorio per opere iniziate prima del 1° settembre 1967.
Le Sezioni Unite hanno evidenziato che l’art. 40, comma 2, L. 47/1985, pur non menzionando espressamente gli atti di scioglimento della comunione, utilizza una formula ampia (“atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti”), comprensiva di tutti gli atti inter vivos con oggetto diritti reali su edifici, salvo le eccezioni espresse. Pertanto, lo scioglimento della comunione rientra nell’ambito applicativo della norma.
Qualificazione della divisione ereditaria come atto inter vivos
Le Sezioni Unite hanno superato la giurisprudenza pregressa (Cass., Sez. 2, n. 15133/2001; Cass., Sez. 2, n. 630/2003; Cass., Sez. 2, n. 2313/2010), che assimilava la divisione ereditaria agli atti mortis causa, escludendola dalla nullità. Hanno invece statuito che la divisione ereditaria è un atto tra vivi e, come tale, soggetto alla nullità prevista dall’art. 46, comma 1, D.P.R. 380/2001 e dall’art. 40, comma 2, L. 47/1985, se relativo a edifici abusivi non sanati.
Le Sezioni Unite hanno motivato questa conclusione evidenziando che:
- La divisione ereditaria è un negozio autonomo tra coeredi vivi, anche se con efficacia retroattiva (art. 757 c.c.);
- La ratio legis delle norme urbanistiche, volta alla tutela dell’ordinato assetto del territorio, non distingue tra comunione ordinaria e ereditaria;
- Le eccezioni espresse dalle norme — atti mortis causa, atti ad effetti meramente obbligatori, atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti di garanzia o di servitù, atti in procedure esecutive o concorsuali — non includono la divisione ereditaria, che quindi rientra nel campo di applicazione della nullità.
Eccezione: La nullità non si applica agli atti di scioglimento della comunione necessari nell’ambito di procedure esecutive immobiliari o concorsuali (es. divisione endoesecutiva o endoconcorsuale), come previsto dall’art. 46, comma 5, D.P.R. 380/2001 e dall’art. 40, commi 5-6, L. 47/1985.
Inoltre, le Sezioni Unite hanno ribadito che:
- Il principio dell’universalità della divisione ereditaria non è assoluto e inderogabile, ma può essere derogato dall’accordo unanime dei condividenti;
- È possibile una divisione parziale dei beni ereditari, con esclusione degli immobili irregolari.
La dottrina (Rizzi, Santoro Passarelli, Leo) ha ampiamente commentato questi principi, sottolineando come la divisione ereditaria, al pari di quella ordinaria, sia un atto inter vivos e come tale rientrante nell’ambito delle norme urbanistiche.
Conclusioni
Dalla sentenza n. 21743/2026 emergono principi fondamentali che delineano con chiarezza i confini tra successione e divisione ereditaria in presenza di immobili abusivi. La successione mortis causa non è colpita dalla nullità e il trasferimento degli immobili abusivi agli eredi risulta quindi valido. Tuttavia, la divisione ereditaria, in quanto atto inter vivos, è soggetta alle norme sulla regolarità urbanistica previste per gli atti tra vivi, il che comporta l’impossibilità di dividere immobili abusivi senza una preventiva regolarizzazione urbanistica o l’eliminazione materiale dell’abuso. Il giudice, in ogni stato e grado del giudizio, deve accertare d’ufficio la regolarità edilizia dei beni compresi nell’asse ereditario. È infine possibile procedere a una divisione parziale dei beni ereditari, escludendo gli immobili irregolari laddove ciò risulti fattibile.
