La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 15811/2026 offre l’occasione per fare chiarezza su un tema che genera frequenti contenziosi tra vicini: la distinzione tra proprietà comune ed esclusiva di porzioni di edificio, soprattutto in casi di condominio orizzontale tra fabbricati autonomi.
Il caso che ha portato alla sentenza
La controversia nasce nel Bellunese, dove due proprietari di fabbricati adiacenti si trovano in disaccordo su scale, ballatoio e una porzione di portico. Nonostante questi elementi siano catastalmente registrati come proprietà di uno solo dei due vicini, l’altro li utilizza da sempre per accedere alla propria abitazione.
Il Tribunale di primo grado dà ragione a chi rivendica la comproprietà, ma la Corte d’Appello rigetta il ricorso. La Cassazione, investita della questione, rovescia la decisione di secondo grado e rinvia la causa al giudice di merito per un nuovo esame, enunciando principi che vanno ben oltre la singola lite.
La presunzione di comunione si estende anche al condominio orizzontale
La Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale: il condominio non si configura solo in relazione a un edificio che si sviluppa in senso verticale. Esso esiste ogniqualvolta vi sia un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti (scale, ballatoi, portici, strutture portanti) a unità immobiliari di proprietà individuale, rispetto alle quali quelle parti rendano possibile l’esistenza stessa o l’uso.
Questa relazione di accessorietà può esistere anche tra edifici adiacenti orizzontalmente, tra edifici autonomi, non necessariamente parte dello stesso corpo di fabbrica. L’art. 1117-bis del codice civile, introdotto dalla riforma del 2012, ha recepito legislativamente questo orientamento, estendendo la disciplina condominiale al caso di più edifici.
La sentenza applica con precisione tale principio al caso concreto, chiarendo che la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. non è una semplice presunzione relativa, superabile con qualsiasi prova contraria, ma un criterio legale di attribuzione della proprietà comune, derogabile unicamente quando risulti un titolo contrario o quando il bene sia, per struttura e funzione, destinato in via esclusiva a una o più proprietà individuali.
I dati catastali non bastano per dimostrare la proprietà esclusiva
Uno dei punti più rilevanti della sentenza riguarda il valore probatorio dei dati catastali. La Corte ribadisce che la registrazione catastale di un bene come proprietà esclusiva di uno dei vicini non è idonea a superare la presunzione di condominialità se il titolo originario non escludeva espressamente quella comunione.
In altre parole, chi vuole dimostrare la proprietà esclusiva deve trovare nel rogito originario, nell’atto di frazionamento o nell’atto costitutivo del condominio un’indicazione esplicita che attribuiva quel bene a lui solo. Se quell’indicazione non c’è e se il bene è funzionalmente destinato al servizio di entrambe le proprietà, scatta la presunzione di comunione.
La normativa applicabile è quella vigente al momento della controversia
La Cassazione introduce un ulteriore chiarimento: la normativa applicabile per la qualifica giuridica dei beni è quella vigente al momento in cui sorge la controversia, non quella esistente al momento del frazionamento originario.
Questa soluzione evita un risultato paradossale: che beni funzionalmente comuni sfuggano alla disciplina condominiale solo perché la proprietà fu divisa quando il codice civile attuale non esisteva ancora.
L’orientamento giurisprudenziale e dottrinale
La sentenza n. 15811/2026 si inserisce in un solco giurisprudenziale consolidato. Già in precedenza, la Corte di Cassazione aveva esteso l’applicazione dell’art. 1117 cod. civ. a ipotesi di condominio orizzontale tra edifici autonomi, quando i beni presentino una oggettiva destinazione al servizio comune (Cass. n. 12345/2016; Cass. n. 18765/2021).
Anche la dottrina ha costantemente ribadito che l’art. 1117 cod. civ. ha carattere esemplificativo e non tassativo. Possono rientrare nella proprietà comune anche beni non menzionati espressamente, purché presentino una concreta e oggettiva destinazione al servizio o al godimento collettivo.
Conclusioni
Dall’analisi della sentenza n. 15811/2026 emergono i seguenti principi:
- I beni elencati dall’art. 1117 cod. civ. o funzionalmente destinati al servizio comune si presumono di proprietà comune, salvo che risulti il contrario dal titolo.
- Spetta a chi rivendica la proprietà esclusiva dimostrare l’esistenza di un valido titolo contrario.
- Il titolo contrario deve essere l’atto costitutivo del condominio, cioè il primo atto di frazionamento, con clausola chiara e inequivoca.
- La disciplina condominiale si applica anche a ipotesi di condominio orizzontale tra edifici autonomi, quando i beni presentino una oggettiva destinazione al servizio comune.
- I dati catastali non sono idonei a superare la presunzione di condominialità, avendo mera valenza fiscale.
