La tutela dei legittimari limita la circolazione dei beni.
L’acquisto di un bene immobile da un proprietario che lo ha ottenuto tramite donazione è potenzialmente problematico.
Le disposizioni in materia successoria a tutela degli eredi legittimari, infatti, pongono un importante vincolo alla circolazione dei beni oggetto di donazione (art. 563 c.c.). Il legittimario pretermesso, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui avrebbe potuto chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili. L’acquirente può ritenere il proprio acquisto sicuro solo ove siano passati venti anni dalla trascrizione della donazione e non risulti trascritto dal coniuge e parenti del donante in linea retta un atto di opposizione alla donazione ex art. 563, ult. co., c.c.. Al terzo acquirente è data la possibilità di liberarsi dalla restituzione in natura del bene pagando l’equivalente in denaro. In definitiva il rischio è quello di dover restituire il bene, oppure di pagarlo due volte.
Le banche, inoltre, sono restie a concedere mutui ipotecari su detti immobili, poiché l’esercizio dell’azione di restituzione produce anche la cd. purgazione dei beni immobili, a seguito della quale i beni vengono restituiti liberi da ogni peso o ipoteca.
Il promissario acquirente è legittimato a rifiutarsi di concludere il definitivo?
Non è raro che il promissario acquirente venga a conoscenza della provenienza da donazione solo dopo aver già stipulato il contratto preliminare. In tal caso egli ha interesse a non concludere il contratto definitivo.
La giurisprudenza, tuttavia, ha escluso l’applicazione in via analogica del rimedio della garanzia contro l’evizione di cui all’art. 1481 c.c., che consente di sospendere il pagamento del prezzo quando l’acquirente ha ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi. La Cassazione (vedi Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2019, n. 8571) ha chiarito che la provenienza donativa del bene, sconosciuta al momento della conclusione del preliminare, non sia sufficiente a giustificare l’applicazione di tale rimedio perché, da sola non costituisce un pericolo concreto ed attuale di perdita del bene. La restituzione del bene, infatti, è solo potenziale; non è possibile sapere a priori se vi sia una lesione della quota di legittima, se al momento della successione vi saranno eredi legittimari pretermessi, se il patrimonio del donatario sia insufficiente o, ancora, se sarà proprio la donazione in questione ad essere oggetto di restituzione.
Ciò nonostante la Cassazione, con la Sentenza n. 32694/2019, ha statuito che “in tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per se stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e la potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.”
La provenienza da donazione, in effetti, è una circostanza che, come visto, è importante per la definizione dell’affare e, quindi, il venditore è tenuto a porla a conoscenza del promissario acquirente. Questa circostanza, se taciuta, può alterare la vicenda traslativa, influendo sulla sicurezza e stabilità dell’acquisto.
A sostegno di tale assunto il Supremo Collegio, ha richiamato una propria pronuncia (Cass. n. 965/2019), con cui aveva già statuito che la mancata informazione da parte del mediatore immobiliare, della provenienza donativa dell’immobile comporta una violazione dei propri obblighi e, conseguentemente, la perdita del diritto alla provvigione. Coerentemente con tale assunto il promissario acquirente deve ritenersi legittimato ex art. 1460 c.c. a rifiutare la stipula del definitivo.
Conclusioni.
In conclusione il venditore è tenuto a informare il possibile compratore di aver acquistato il bene tramite donazione, in modo tale che questi possa valutare i rischi dell’acquisto e, eventualmente, adottare i rimedi opportuni. Se ciò non avviene il promissario acquirente che sia venuto a conoscenza di tale circostanza solo dopo la conclusione del contratto preliminare può legittimamente rifiutare la stipula del contratto definitivo.
Fonti
- Nelson Alberto Cimmino, Ilfamiliarista.it, 3 aprile 2020;
- Nota a Cass. n. 32694/2019, Rivista giuridica dell’Edilizia 2020, 1, I, 88;
- Papanice V., Dir & Giust., 2019, 10, 14 ss.
